VỢ/CHỒNG MUỐN MỘT MÌNH ĐỨNG TÊN SỔ ĐỎ ĐƯỢC KHÔNG?

I.Cở sở pháp lý hồ sơ đất đai 2 vợ chồng cùng đứng tên

– Luật hôn nhân gia đình 2014

– Luật đất đai 2013

– Bộ luật dân sự 2015

II.Nội dung

1. Sổ đỏ là gì? 

Sổ đỏ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là mẫu sổ do Bộ tài nguyên và môi trường ban hành để ghi nhận quyền sử dụng đất trong đó có: Đất ở, đất nông nghiệp, đất rừng, đất giao thông, đất phi nông nghiệp….. khi được cấp cho đất ở và có nhà ở trên đất, thì phần nhà ở sẽ được ghi là Tài sản gắn liền trên đất.

Theo Điều 3 Luật đất đai 2013 thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtlà chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

2. Ai có thể đứng tên trên sổ đỏ?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 thì Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Như vậy, sổ đỏ được cấp trong thời kỳ hôn nhân của vợ, chồng thì khi đó, để xác định quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung hay tài sản riêng của vợ, chồng phải phụ thuộc vào nguồn gốc hình thành loại tài sản này.

Từ quy định trên, có thể xác định 3 trường hợp chung như sau:

-Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được tặng cho riêng vợ hoặc chồng, được thừa kế riêng.

-Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được hình thành từ tài sản riêng của vợ hoặc chồng.

-Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được hình thành ngoài 2 trường hợp đã được liệt kê và trong thời kỳ hôn nhân.

Đối với trường hợp 1 và 2, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được xác định là tài sản riêng của vợ hoặc chồng, do đó, việc vợ hoặc chồng đứng tên trên sổ đỏ là việc hiển nhiên, người còn lại sẽ không có quyền đối với quyền sử dụài sảnng đất, tài sản gắn liền với đất.

Đối với trường hợp 3, đây là trường hợp xác lập tài sản chung của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân. Do vậy, cả vợ và chồng đều có quyền đối với tài sản chung là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất được ghi nhận trong sổ đỏ. Cả vợ và chồng đều có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ, chồng. Để thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất cần có sự đồng ý của cả vợ và chồng bằng văn bản. (Khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014).

Như vậy, có thể thấy khi đất là tài sản chung của vợ chồng thì phải được ghi đầy đủ họ tên của cả hai vợ chồng trên sổ đỏ. Tuy nhiên, pháp luật cho phép các bên được tự thỏa thuận với nhau về việc đứng tên trên sổ đỏ. Cụ thể:

Tại Điều 47 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về thoả thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng: “Trong trường hợp hai bên kết hôn lựa chọn chế độ tài sản theo thoả thuận thì thoả thuận này phải được lập trước khi kết hôn, bằng hình thức văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Chế độ tài sản của vợ chồng theo thoả thuận được xác lập kể từ ngày đăng ký kết hôn”.

Bên cạnh đó tại điều 38 luật này cũng quy định về việc Chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân như sau:

“1. Trong thời kỳ hôn nhân, vợ chồng có quyền thỏa thuận chia một phần hoặc toàn bộ tài sản chung, trừ trường hợp quy định tại Điều 42 của Luật này; nếu không thỏa thuận được thì có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.

2.Thỏa thuận về việc chia tài sản chung phải lập thành văn bản. Văn bản này được công chứng theo yêu cầu của vợ chồng hoặc theo quy định của pháp luật.

3.Trong trường hợp vợ, chồng có yêu cầu thì Tòa án giải quyết việc chia tài sản chung của vợ chồng theo quy định tại Điều 59 của Luật này.”

Do đó, khi vợ chồng muốn thỏa thuận một  người đứng tên trên sổ đỏ thì sự thỏa thuận đó phải được lập thành văn bản và có công chứng theo quy định của pháp luật như đối với động sản phải đăng ký quyền sở hữu, bất động sản, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Còn đối với các loại tài sản khác thì không bắt buộc công chứng mà chỉ là do thỏa thuận giữa hai vợ chồng bạn hoặc do yêu cầu của một bên muốn công chứng văn bản phân chia tài sản chung này.

3. Một người đứng tên trên sổ đỏ khi bán có cần chữ ký của người còn lại

Căn cứ Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, trường hợp nhà đất là tài sản chung nhưng chỉ đứng tên vợ hoặc tên chồng thì người đứng tên không được tự ý chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn,…mà phải có sự thỏa thuận của vợ chồng bằng văn bản.

Trường hợp tự ý chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng nhà, đất mà không có văn bản thỏa thuận thì tổ chức công chứng từ chối công chứng, UBND cấp xã từ chối chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho,…. Trong trường hợp thực hiện xong thủ tục sang tên nhà đất là tài sản chung mà không có văn bản thỏa thuận thì người còn lại có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn đó là vô hiệu.

Trường hợp hợp đồng vô hiệu thì các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo đúng quy định tại điều 131, bộ luật dân sự 2015:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1.Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2.Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả…”

4. Thủ tục làm sổ đỏ khi vợ chông thỏa thuận cho một người đứng tên

Trường hợp 1: Nhà đất là tài sản riêng

Bất động sản là tài sản riêng sẽ hình thành từ mua hoặc nhận thừa kế, tặng cho riêng. Trường hợp này phải cung cấp giấy tờ chứng minh đó là tài sản riêng của người đăng ký đứng tên sổ đỏ, sổ hồng bao gồm:

– Nếu độc thân: Cung cấp sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận độc thân, hợp đồng mua bán bất động sản công chứng.

– Nếu đã có gia đình: Cung cấp sổ hộ khẩu để xác nhận quan hệ hôn nhân. Đồng thời, cung cấp hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng hợp pháp xác lập trước khi đăng ký kết hôn.

– Nếu bất động sản được tặng cho riêng: Phải có văn bản hợp đồng tặng cho riêng có công chứng của người tặng cho cho người có yêu cầu làm thủ tục sang tên, đứng tên sổ đỏ.

– Nếu bất động sản là tài sản thừa kế: Cung cấp văn bản thừa kế có công chứng, chứng thực xác nhận người nhận thừa kế là 1 người, không có đồng sở hữu khác.

Trường hợp 2: Nhà đất là tài sản chung vợ chồng

Nếu nhà đất là tài sản được mua, nhận chuyển nhượng, được tặng cho hay thừa kế chung trong thời kỳ hôn nhân theo quy định đây là sản chung nên yêu cầu phải ghi vợ và chồng cùng đứng tên sổ đỏ với tư cách đồng sở hữu.

Nếu như trong trường hợp này muốn mua nhà, mua đất làm sổ đỏ đứng tên một người thì phải đảm bảo các điều kiện sau: Vợ chồng có văn bản thỏa thuận về chia tài sản trong thời kỳ hôn nhân thì người đứng tên sổ đỏ là vợ hoặc chồng theo thỏa thuận. Và thỏa thuận này đồng nghĩa với việc xác nhận tài sản này là tài sản riêng của vợ/chồng, người không đứng tên trong sổ đỏ không có quyền sử dụng và định đoạt.

Trong trường hợp mua nhà đất muốn đứng tên một người, đặc biệt là vợ hoặc chồng không muốn người khác sở hữu tài sản là đất đai, nhà ở đó nhưng không thỏa thuận được chồng cho vợ hoặc vợ cho chồng đứng tên sổ đỏ sổ hồng thì có thể: Mua nhà đất và nhờ bố mẹ đứng tên sổ đỏ. Sau khi làm bố mẹ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tiếp tục làm thêm thủ tục tặng cho riêng cho người vợ/chồng như vậy sẽ có thể chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất sang cho một người với tư cách là tài sản riêng.

Do đó, muốn xác lập sổ đỏ đứng tên 1 người thì chắc chắn sẽ cần chứng minh chỉ duy nhất có một mình có quyền sở hữu, sử dụng bất động sản đó.

5. Vợ hoặc chồng đứng tên trên sổ đỏ thì khi ly hôn giải quyết như thế nào?

Theo khoản 1 Điều 29 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định: “Vợ, chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập”.

Theo đó, mặc dù chồng là người đứng tên Sổ đỏ nhưng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung thì vợ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt như chồng.

Mặt khác, theo Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 được hướng dẫn bởi Điều 7 Thông tư liên tịch 01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP, nguyên tắc chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn theo luật định như sau:

– Việc giải quyết do các bên thỏa thuận.

– Nếu không thỏa thuận được thì theo yêu cầu của vợ, chồng hoặc của hai vợ chồng, Tòa án giải quyết theo quy định: Tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố:

+ Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng. Bên gặp khó khăn hơn sau khi ly hôn được chia phần tài sản nhiều hơn so với bên kia hoặc được ưu tiên nhận loại tài sản để bảo đảm duy trì, ổn định cuộc sống của họ nhưng phải phù hợp với hoàn cảnh thực tế của gia đình và của vợ, chồng.

+ Công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung. Lao động của vợ, chồng trong gia đình được coi như lao động có thu nhập. Người vợ hoặc chồng ở nhà chăm sóc con, gia đình mà không đi làm được tính là lao động có thu nhập tương đương với thu nhập của chồng hoặc vợ đi làm. Bên có công sức đóng góp nhiều hơn sẽ được chia nhiều hơn (phải chứng minh).

+ Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục lao động tạo thu nhập.

+ Lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng là lỗi của vợ hoặc chồng vi phạm quyền, nghĩa vụ về nhân thân, tài sản của vợ chồng dẫn đến ly hôn.

– Tài sản chung của vợ chồng được chia bằng hiện vật, nếu không chia được bằng hiện vật thì chia theo giá trị; bên nào nhận phần tài sản bằng hiện vật có giá trị lớn hơn phần mình được hưởng thì phải thanh toán cho bên kia phần chênh lệch.

Lưu ý: Trường hợp tài sản có sau khi kết hôn nhưng vợ hoặc chồng có được là do thừa kế hoặc tặng cho riêng thì khi ly hôn tài sản này được xác định là tài sản riêng của vợ hoặc chồng và không bị chia.