KĨ NĂNG ĐẦU TƯ ĐỂ KHÔNG BỊ SAI LẦM KHI MUA BẤT ĐỘNG SẢN

Đi xem đất mà không có checklist, dễ bị “dắt mũi” và cọc sai

Nói cho dễ hiểu: mua đất quanh Hà Nội mà chỉ tin “cảm giác” thì rất dễ dính 2 cái bẫy:

1. Bẫy bị giục cọc: “Chậm là mất”, “Có người đang chờ”, “Anh không cọc là người khác lấy”.

2. Bẫy yêu một lô đất: thấy “ưng quá” rồi tự bỏ qua mấy điểm xấu.

Thông điệp số 3 của “Đầu tư an yên” là:

Có quy trình và checklist thì giảm rủi ro hơn cảm giác.

Bạn không cần học luật, không cần nói thuật ngữ. Chỉ cần có “tờ giấy nhắc việc” và làm đúng từng bước.

⸻

1) Vì sao người mới hay cọc sai?

Vì người mới thường bị 4 câu nói này tác động:

• “Mảnh này hiếm lắm.”

• “Khu này sắp có cầu / sắp lên quận / sắp mở đường.”

• “Giá này rẻ, em giữ cho anh.”

• “Anh cọc trước đi rồi mình tính tiếp.”

Vấn đề là: đất nền không giống mua một món hàng.

Đất dính “giấy tờ – quy hoạch – đường đi – hàng xóm – sang tên”.

Chỉ cần một cái vướng là bạn không bán được, hoặc bán rất lâu.

Ví dụ quanh Hà Nội (Đông Anh)

Nhiều người nghe tin cầu, tin dự án, đi xem đất trong làng. Thấy đông người xem, môi giới giục, thế là cọc.

Cọc xong mới hỏi: “Đường vào bao nhiêu mét? Có lối đi riêng không? Có bị dính quy hoạch không?”

Lúc đó bắt đầu mất ngủ.

Bài học:

Đừng để “cọc trước – kiểm tra sau”. Phải làm ngược lại.

⸻

2) Muốn an yên, bạn chỉ cần nhớ 3 chữ: SỔ – ĐƯỜNG – QUY HOẠCH

Tôi nói đơn giản thế này: đi xem đất chỉ cần check 3 thứ, không có 3 thứ này thì đừng cọc.

A) SỔ (giấy tờ)

Bạn hỏi thẳng 6 câu:

1. Sổ đứng tên ai? Có đúng chủ bán không?

2. Có cắm ngân hàng không? (đang thế chấp không?)

3. Diện tích bao nhiêu? (trên sổ)

4. Đất loại gì? (đất ở hay đất khác)

5. Có đồng sở hữu không? (vợ chồng, anh em chung tên)

6. Có tranh chấp gì không?

Ví dụ quanh Hà Nội (Gia Lâm)

Nhiều lô trong làng có sổ, nhưng có trường hợp sổ đứng tên ông bà, con cái bán, giấy tờ phải đủ chữ ký. Nếu không rõ từ đầu, lúc sang tên rất mệt.

⸻

ĐƯỜNG (đường vào + lối đi)

Bạn nhớ 2 ý:

• Đường vào có đủ rộng không? (ô tô vào được hay không?)

• Lối đi có rõ ràng không? (đi nhờ hay đi chung miệng?)

Ví dụ quanh Hà Nội (Thanh Trì)

Có lô đất đẹp, giá tốt, nhưng đường vào là ngõ hẹp, hoặc đi qua một đoạn ngõ chung mà hàng xóm khó tính. Lúc mua nghe “ai cũng đi”, lúc bán khách sợ không dám mua.

Bài học:

Đường đi không rõ là bán chậm. Bán chậm là dễ bị ép giá.

⸻

C) QUY HOẠCH (đường tương lai, dự án, hành lang)

Bạn không cần giỏi. Chỉ cần nhớ 4 câu hỏi:

1. Có dính quy hoạch mở đường không?

2. Có dính hành lang đê, mương, điện, thoát nước không?

3. Có bị “treo” dự án lâu năm không?

4. Nếu là đất nông nghiệp: có cửa lên thổ cư không?

Ví dụ quanh Hà Nội (Mê Linh / Sóc Sơn)

Đất nông nghiệp rẻ, ai cũng thích. Nhưng nhiều người mua xong mới biết khu đó chưa thuận quy hoạch để lên đất ở. Thế là kẹt. Không lỗ ngay, nhưng không bán được đúng giá mình mơ.

⸻

3) Checklist 10 dòng: Đi xem đất cứ tick theo, đỡ bị dắt

Bạn đi xem đất, mở note điện thoại, tick 10 dòng này:

1. Sổ đúng chủ?

2. Có thế chấp không?

3. Đất loại gì? (đất ở hay không)

4. Diện tích/mặt tiền?

5. Đường vào rộng mấy mét?

6. Ô tô vào được không?

7. Lối đi có giấy tờ hay chỉ nói miệng?

8. Có dính quy hoạch gì không?

9. Xung quanh có dân ở thật không?

10. Bán cho ai? (người ở hay nhà đầu tư)

Chỉ cần bạn làm đủ 10 dòng này, bạn đã khác 80% người “đi xem theo cảm xúc”.

⸻

4) Quy trình đi xem đất 5 bước (rất đời thường)

Bước 1: Đi xem ít nhất 3 lô cùng khu

Đừng xem 1 lô rồi yêu luôn.

Xem 3 lô để biết giá thật.

Ví dụ (Hoài Đức)

Cùng một xã, có lô sát đường to, có lô trong ngõ nhỏ. Giá chênh không chỉ vì vị trí, mà vì “bán có dễ không”.

⸻

Bước 2: Ghi số liệu, đừng ghi “đẹp”

Đừng ghi “thích”. Ghi:

• diện tích

• mặt tiền

• đường vào

• giá

• điểm xấu

⸻

Bước 3: Quy tắc “24 giờ không cọc”

Đi xem xong về nhà ngủ 1 đêm.

Ngày hôm sau mới quyết.

Vì sao? Vì lúc đi xem, bạn dễ bị cuốn theo người ta. Ngủ một đêm, bạn tỉnh hơn.

⸻

Bước 4: Hỏi lại 2 nguồn khác nhau

Đừng chỉ nghe 1 môi giới.

Hỏi thêm 1–2 người trong khu, hoặc hỏi thêm 1 môi giới khác.

Ví dụ (Đông Anh)

Khu đang nóng theo tin, mỗi người kể một giá. Hỏi 2–3 nguồn bạn mới thấy giá nào là “rao”, giá nào là “chốt thật”.

⸻

Bước 5: Nếu vẫn cọc, cọc nhỏ và ghi điều kiện rõ

Đừng cọc kiểu “cọc rồi tính”.

Ví dụ điều kiện cơ bản:

• kiểm tra quy hoạch không dính

• kiểm tra sổ không thế chấp

• lối đi rõ ràng

Nếu sai điều kiện thì hoàn cọc.

⸻

5) Mỗi ý lớn kèm 1 ví dụ cho dễ nhớ

Ý 1: Không “yêu một lô”

Ví dụ (Gia Lâm)

Lô A đẹp nhưng ngõ nhỏ. Lô B không đẹp bằng nhưng ô tô vào.

Người có checklist chọn lô B vì dễ bán. Người cảm xúc chọn lô A vì “đẹp”.

⸻

Ý 2: Đường đi rõ thì mới dễ bán

Ví dụ (Thanh Trì)

Có lô giá rẻ hơn 200–300 triệu vì đường vào khó.

Mua thì rẻ, nhưng bán cũng khó. Rẻ chưa chắc là hời.

⸻

Ý 3: Đất nông nghiệp mà mơ thổ cư là dễ kẹt

Ví dụ (Mê Linh)

Mua vì rẻ, kỳ vọng lên thổ cư. Nhưng không lên được thì vẫn là đất nông nghiệp.

Người mới hay trả giá theo “giấc mơ”, trong khi thị trường trả giá theo “hiện trạng”.

⸻

Kết luận (nói thật): Bạn không cần giỏi, bạn chỉ cần cẩn thận hơn

Muốn an yên khi mua đất quanh Hà Nội, nhớ đúng 1 câu:

Cảm giác để đi xem. Checklist để xuống tiền.